Debattartikeln publicerades i Dagens Industri e-tidning 2023-11-21.
Trots rekordsnabba räntehöjningar har den svenska kronan varaktigt försvagats. Den senaste höjningen tillsammans med Riksbankens valutasäkring har endast marginellt lyckats vända utvecklingen. Ytterligare räntehöjningar riskera nu paradoxalt att försvaga kronan eftersom det förvärrar läget i delar av den kommersiella fastighetssektorn. Effekten på inflationen kan då utebli samtidigt som konjunkturläget och den finansiella stabiliteten äventyras.
Många utländska investerare ser betydande risker i den svenska fastighetssektorn, de befarar att dessa risker ska sprida sig till banksystemet vilket skulle kunna leda till finansiell instabilitet. En varaktig förstärkning av kronan fordrar således att finansieringsproblemen i de mest skuldsatta bolagen i den kommersiella fastighetssektorn löses. Risken är annars att kronan försvagas samtidigt som inflationstrycket består eller i värsta fall ökar. Problemet är att lösningen kan ta tid, tid som Riksbanken inte tycker sig ha.
Den Amerikanska centralbanken, Federal Reserve, pausade som väntat räntehöjningarna och lämnade räntan oförändrad i intervallet 5,25–5,50 procent, eftersom de senaste 15 månadernas rekordsnabba räntehöjningar ännu inte fått fullt genomslag i ekonomin. Även Europeiska Centralbanken, ECB, har pausat eller avslutat räntehöjningarna för att förhindra en djupare konjunkturnedgång.
Det finns goda argument för att avvakta med ytterligare räntehöjning även här, inflationen är på väg ned, ekonomin har bromsar in kraftigt, varsel och arbetslöshet har börjat stiga. Tyvärr befarar vi att Riksbanken kommer att höja styrräntan ytterligare. Bristande omvärldsanalys och tajming har bidragit till att penningpolitiken kommit att förstärka konjunktursvängningar i stället för att dämpa dem.
Många utländska investerare ser betydande risker i den svenska fastighetssektorn
Riksbanken borde vara, och är nog mycket oroade över kronans utveckling. Men frågan är om en ytterligare räntehöjning skulle få någon större positiv effekt. Kronan styrs just nu mer av utländska investerares syn på svenska tillgångar och svensk ekonomi, och penningpolitiken är en del av problemet snarare än lösningen.
Centralbankernas stödprogram under pandemin skapade ett enormt köptryck vilket möjliggjorde för fastighetsbolag att ge ut obligationer på extremt låga nivåer och därigenom finansiera aggressiva förvärv. För många svenska fastighetsbolag handlade det dessutom om Floating Rate Notes (FRN) framför fastränteobligationer. Det kan likställas med att ha ett bolån med rörlig ränta jämfört med ett med fast ränta och längre löptid. Så här i efterhand har det varit ett bra beslut för kreditinvesterare men ett felaktigt beslut av fastighetsbolagen. Nu handlas dessa obligationer till betydligt högre räntor än vad fastighetsbolagens portföljer avkastar, vilket skvallrar om att något är fel.
I Finansiella stabilitetsrådets protokoll från 9 juni 2023 framhåller Finansinspektionen att högre finansieringskostnader pressar fastighetsbolag och att det tar något år innan effekten av högre räntor slår igenom fullt ut. Vidare konstateras att de sårbara bolagen måste agera nu, hålla inne utdelningar, anskaffa kapital och sälja tillgångar eller öka belåningen från bankerna. Kreditförlusterna även i banksektorn riskerar att öka dramatiskt, i synnerhet om räntorna förblir ”förhöjda” en längre tid.
Svenska fastighetsbolag som varit flitiga med att finansiera sig på den europeiska obligationsmarknaden jobbar nu intensivt med att försvara balansräkningen i hopp om att rädda sina kreditbetyg. Nyemissioner och nya ägare tillför kapital samtidigt som nödvändiga försäljningar genomdrivs. Många vill dra paralleller till 90-talskrisen men det är i stora delar en felaktig jämförelse. Vi har ännu inte en utbredd fastighetskris och det saknas vare sig likviditet eller finansiering. De fastighetsbolag som har problem nu är de som har överbelånat sig och följaktligen har ett svagare kreditbetyg. Fastighetsbolag med kreditbetyg BBB och bättre har fortsatt tillgång till obligationsmarknaden och lyckas uppenbarligen finansiera sig. Marknaden kan alltså lösa problemet, men det är svårt att se hur de mest problemtyngda fastighetsbolagen ska kunna lösa finansieringen utan att aktieägarna blir ordentligt utspädda.
Fortsatta räntehöjningar riskerar nu destabilisera ekonomin och ytterligare försvaga kronan, snarare än att gjuta olja på vågorna. Lägre inflation fordrar en starkare krona och kronan kommer stärkas först när problemen i fastighetssektorn är lösta. Sett till hela den inhemska ekonomin finns starka skäl för Riksbanken att skynda långsamt.
Johan Eklund, Professor i nationalekonomi, Jönköping International Business School
Chefekonom Sydsvenska Industri- och Handelskammaren
Daniel Wiberg, ekon.dr.
Chefekonom Strand Kapitalförvaltning
